Was ist eine Hypothek? Einfach erklärt.

Den Traum vom Eigenheim verwirklichen. Das ist für viele Menschen ein grosser Meilenstein. Doch Eigentum ist teuer, oft reicht das Ersparte nicht. Indem sie eine Hypothek aufnehmen wird das Traumhaus erschwinglich. Wir erklären: was ist eine Hypothek? Alles, was Sie über Pflichten, Zinsen und Modelle wissen müssen.


Hypotheken, was ist das?

Wer ein Eigenheim kauft, kann in der Regel nur einen Teil der Kosten selber decken. Der Rest wird durch eine Hypothek finanziert. Bei der Hypothek handelt es sich um ein Darlehen bei einem Hypothekargeber, für das Sie Zinsen bezahlen. Um das Darlehen abzusichern, erhält der Hypothekargeber das Grundpfandrecht an Ihrer Immobilie. Können Sie also die Zinsen nicht bezahlen, dient die Immobilie ihm als Sicherheit.


Hypothek aufnehmen: Diese Voraussetzungen sind Pflicht

Eine Hypothek aufnehmen kann nur, wer bestimmte Anforderungen erfüllt:

  • Die Belehnung darf höchstens 80 Prozent betragen


    Die Belehnung gibt den Anteil am Kaufpreis der Immobilie an, den der Hypothekargeber durch die Hypothek übernimmt. Sie darf maximal 80 Prozent betragen. Sie als Käufer müssen in der Lage sein, mindestens 20 Prozent des Kaufpreises in Form von Eigenkapital einzubringen. Maximal 10 Prozent des Eigenkapitals darf auf Ihrer beruflichen Vorsorge stammen. Zusätzlich können Sie Ihr Säule 3a Guthaben zur Wohneigentumsfinanzierung nutzen.

  • Die Tragbarkeit muss gegeben sein


    Die Tragbarkeit sagt aus, ob Sie die laufenden Gesamtkosten für Ihr Eigenheim – namentlich Hypothekarzinsen, Amortisation der Hypothek und Nebenkosten Ihrer Immobilie – bezahlen können. Die Hypothek ist tragbar, wenn die kalkulatorischen Gesamtkosten maximal ein Drittel Ihres Bruttojahreseinkommen betragen. Da sich das Zinsniveau verändern kann, wird dabei mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5 Prozent gerechnet.​​​​​​​

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Der Unterschied zwischen erster und zweiter Hypothek

Eine erste Hypothek gibt es bis zu einer Belehnung von etwa 65-67 Prozent. Genügt die Summe aus Eigenkapital und 1. Hypothek nicht zur Finanzierung Ihres Traumhauses, können Sie eine zweite Hypothek aufnehmen. Mit dieser stocken Sie auf die maximale Belehnung von 80 Prozent auf. 

Wichtig zu wissen: Die erste Hypothek muss nicht zwingend amortisiert, sprich abbezahlt werden. Hingegen müssen Sie die zweite Hypothek innerhalb von 15 Jahren tilgen.

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Was sind Hypothekarzinsen?

Die Hypothekarzinsen sind die Kosten, die Sie für die Hypothek bezahlen müssen. Sie werden in Prozent der Gesamthypothek angegeben. Nehmen wir an, eine Hypothek von 1‘000‘000 Franken hat einen Zinssatz von 1 Prozent. Pro Jahr würden Sie Hypothekarzinsen in Höhe von 10‘000 Franken Zahlen, das sind 833 Franken im Monat. Die Höhe der geschuldeten Zinsen unterscheidet sich je nach Hypothekargeber und Hypothekarmodell.


Diese Hypothekarmodelle gibt es

Die verbreitetsten Finanzierungsmodelle sind:

  • Die Festhypothek


    Ein fixer Zinssatz wird für eine feste Laufzeit definiert. Eine Kündigung während der Laufzeit ist mit hohen Kosten verbunden.

  • Die variable Hypothek


    Sie können die Hypothek jederzeit unter Einhaltung der Kündigungsfrist auflösen. Der Zinssatz steigt und fällt automatisch mit dem allgemeinen Zinsniveau.

  • Die LIBOR-Hypothek


    Der Zinssatz dieser Hypothek mit fixer Laufzeit richtet sich nach der London Interbank Offered Rate (LIBOR). Sie wählen selbst, in welchen Abständen der Zinssatz angepasst wird. In der Schweiz wird der LIBOR per Ende 2021 durch der Swiss Average Rate Overnight (Saron) ersetzt.

Die richtige Hypothek finden

Hypothekargeber können Banken, Versicherungen oder Pensionskassen sein. Die Anbieter führen zahlreiche Produkte mit unterschiedlichen Zinssätzen und Amortisationsvorgaben. Für Laien ist es schwierig, den Überblick zu behalten. Welches Produkt am besten für Sie geeignet ist, hängt von Ihrer gewünschten Sicherheit, respektive Flexibilität, von Ihrer finanziellen Lage sowie von der Zinsentwicklung im Markt ab. In jedem Fall lohnt es sich, einen Experten hinzuzuziehen. Dieser kann verschiedene Modelle und Konditionen aufzeigen und erklären. So erhalten Sie im Dschungel der Hypotheken Durchblick.

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