Impôts sur le revenu

Les intérêts hypothécaires ainsi que les frais d’entretien permettant de maintenir ou d’augmenter la valeur de votre logement en propriété sont déductibles de votre revenu. Les frais d’entretien comprennent les réparations de toutes sortes, les investissements permettant d’effectuer des économies d’énergie, l’entretien des jardins ainsi que diverses primes et taxes. Les versements dans le 3ᵉ pilier, qui peuvent être utilisés pour l’amortissement indirect, sont également déductibles. Si vous occupez vous-même le bien immobilier, une valeur locative, fixée par l’administration fiscale, est ajoutée à votre revenu. Il s’agit de la valeur locative théorique du bien immobilier. Elle correspond à environ 60 à 70% du montant qu’un locataire aurait à payer par an, pour ce logement.

Impôt sur la fortune

Tandis que le montant de l’hypothèque est déductible de la fortune imposable, il faut y ajouter la valeur officielle du logement. Celle-ci est fixée par l’office communal des impôts et est généralement inférieure à la valeur vénale estimée par la banque.

Amortissement direct et indirect

Il y a deux possibilités d’amortir une hypothèque: l’amortissement direct et l’amortissement indirect. Nous recommandons l’amortissement indirect, car il présente des avantages fiscaux.
 

Amortissement direct

Dans le cadre de l’amortissement direct, l’hypothèque est remboursée directement. La dette hypothécaire diminue progressivement et, ce faisant, la charge d’intérêts hypothécaires également.
 

Amortissement indirect

Avec l’amortissement indirect, vous effectuez des versements dans le pilier 3a. Comme la dette hypothécaire reste stable, vous pouvez toujours déduire la même charge d’intérêts de votre revenu imposable, et profiter d’avantages fiscaux importants. Les avoirs sur le pilier 3a servent par exemple à renforcer votre prévoyance vieillesse, à acheter ou à amortir un logement en propriété. Ils sont donc fiscalement privilégiés. Au moment du versement, les avoirs sont imposés à un taux préférentiel. Ils peuvent être utilisés à la retraite pour le remboursement de l’hypothèque.
 

Fiscalité et amortissement indirect

Les intérêts du compte de prévoyance 3a ne sont pas imposables. En d’autres termes, le capital épargné ne doit être déclaré comme fortune qu’une fois retiré. Vous avez donc tout intérêt à amortir indirectement l’hypothèque de 2e rang, c’est-à-dire d’effectuer des versements sur votre compte de prévoyance 3a, plutôt que de la rembourser directement.    
Dans l’exemple suivant, vous voyez l’avantage de l’amortissement indirect sur une période de 15 ans: personne privée, 40 ans, mariée, sans enfants, domiciliée à Berne, revenu imposable de CHF 100'000.00.
L’amortissement indirect lui fait économiser CHF 13 200.00. Dans le canton de Lucerne, l’économie réalisée en raison du taux d’imposition marginal plus faible s’élève à CHF 8900 pour des conditions identiques.