Einkommenssteuer

Die Hypothekarzinsen sowie werterhaltende Aufwendungen für den Unterhalt Ihres Eigenheims sind vom Einkommen abziehbar. Die Unterhaltskosten beinhalten Reparaturen aller Art, Investitionen mit energiesparendem Charakter, Gartenunterhalt sowie diverse Prämien und Gebühren. Ebenfalls abziehbar sind die Einzahlungen in die 3. Säule, welche für die indirekte Amortisation genutzt werden können. Sollte die Immobilie von Ihnen selbst bewohnt sein, wird ein sogenannter Eigenmietwert zum Einkommen hinzugerechnet, der vom Steueramt festgelegt wird. Dabei handelt es sich um den theoretisch erzielbaren Mietwert Ihrer Immobilie und entspricht etwa 60 bis 70 Prozent der Kosten, die ein Mieter für die Immobilie pro Jahr bezahlen müsste.
 

Vermögenssteuer

Während die Höhe der Hypothek vom steuerbaren Vermögen abziehbar ist, muss der amtliche Wert des Eigenheims hinzuaddiert werden. Dieser wird vom Gemeindesteueramt festgelegt und ist in der Regel tiefer als der von der Bank geschätzte Verkehrswert.

Direkte und indirekte Amortisation

Es gibt zwei Möglichkeiten, wie eine Hypothek amortisiert werden kann. Diese unterscheiden sich in einer direkten und indirekten Amortisation. Empfohlen wird die indirekte Amortisation, da sie Steuervorteile bringt.
 

Direkte Amortisation

Bei der direkten Amortisation wird die Hypothek direkt zurückbezahlt. Dadurch wird die Hypothekarschuld schrittweise reduziert und die Belastung durch die Hypothekarzinsen wird kleiner.
 

Indirekte Amortisation

Bei der indirekten Amortisation wird die Hypothekarschuld in die Säule 3a einbezahlt. Da die Hypothekarschuld unverändert bleibt, können Sie bei den Steuern immer gleich hohe Hypothekarzinsen vom Einkommen abziehen – und von Steuervorteilen profitieren. Das Geld in der Säule 3a dient zum Beispiel der Altersvorsorge, dem Kauf oder Amortisation von einem Eigenheim und ist daher steuerbegünstigt. Bei der Auszahlung wird das Geld mit einem Vorzugssteuersatz besteuert und kann spätestens bei der Pensionierung für die Rückzahlung der Hypothek verwendet werden.
 

Steuern und indirekte Amortisation

Die Zinsen auf dem Vorsorgekonto 3a sind steuerfrei und das angesparte Kapital muss bis zu dessen Bezug nicht als Vermögen versteuert werden. Darum ist es sehr attraktiv, wenn Sie die 2. Hypothek indirekt amortisieren – also auf Ihr Vorsorgekonto 3a einzahlen statt direkt zurückzahlen.    

Das nachfolgende Beispiel zeigt den Vorteil der indirekten Amortisation über einen Zeitraum von 15 Jahren auf: Privatperson, 40-jährig, verheiratet, keine Kinder, wohnhaft in Bern, steuerbares Einkommen von CHF 100 000.00.

Durch die indirekte Amortisation resultiert eine Ersparnis von CHF 13 200.00. Im Kanton Luzern beträgt die Ersparnis aufgrund des tieferen Grenzsteuersatzes bei identischen Voraussetzungen CHF 8 900.00.